PROJET DE CAHIER DES CHARGES D'UN AMENAGEMENT MAITRISE du domaine public maritime de la Baie Orientale, sur la parcelle domaniale AW33, pour mise en valeur de cet espace en raison de sa qualité et de son paysage, s'inscrivant ainsi dans le cadre d'une dynamique de préservation du littoral suivant la loi 86-2 du 3 janvier 1986.

Aucune suite n'a été donnée à ce projet, ni par le directeur, ni par le gestionnaire

Contexte

Règlement du lotissement des résidences de la BO

Le lotissement des résidences de la BO, est privé. Il répond à un cahier des charges précis et sa voirie principale est la propriété de l'ASL aussi longtemps qu'elle en décidera, (art 6 alinéa du CCL) et sa remise, à titre gratuit (art7-2 du CCL), à la collectivité de Saint Martin, n'est pas à l'ordre du jour. Le code civil qui prévoit (article 545) que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété. L'art 6 alinéa 3 du règlement de lotissement, précise que l'on peut ceependant concéder à des tiers un droit de passage sous réserve qu'ils participent aux charges au prorata de la surface

Accès au lotissement

L'accès au lotissement est officiellement limité aux résidents et commerces se situant dans son périmètre, d'une part et aux nécessités de services intra muros d'autre part. C'est ce qui est précisé aux propriétaires intégrant l'ASL.

L'accès officiel est autorisé exclusivement à partir de l'ex RN7, avec palette de retournement aux extrémités des voies, sans intercommunication motorisée sur le DPM (la plage). Dans l'état actuel des choses ,l'ASL du lotissement des résidences de la BO se trouve dans l'obligation, vis à vis des colotis et des différentes règlementations, de se mettre en conformité au regard de son cahier des charges en interdisant les intercommunications sur le DPM .Dans le cas contraire elle serait en contradiction avec ses règlements.

Le trafic lié essentiellement aux activités commerciales intra et extra muros, notamment celui des bus et des taxis, a particulièrement augmenté sur la voie principale, ce qui provoque dégradations, nuisances, insécurité et dépréciation foncière. On estime ce trafic à environ plus de 3000 véhicules jours. Une observation récente sur six heures, révèle à l'entrée de la BO, un taxi par minute, un bus toutes les 10 mn, un mini-bus toutes les 20 minutes.

Les diagnostics portés sur les voiries et ses réseaux divers, révèlent une estimation pluriannuelle de dépenses d'investissement approchant le million d'euros, somme non négligeable, à la charge exclusive des colotis et venant s'ajouter aux charges de fonctionnement s'élevant annuellement à 500 000 Euros. Il est à noter que les dégradations sont provoquées essentiellement par la circulation de poids lourds (bus en forte augmentation), sur des voies non calibrées à cet effet. Le budget de l'ASL n'est plus en mesure de gérer l'augmentation de la fréquentation des voies du lotissement.

Le Domaine Public Maritime le long du lotissement

Il est formé par la bande des cinquante pas géométriques (81.20 ml de large) et la plage (inaliénable et imprescriptible qui va jusqu'à la limite haute du rivage). La limite de ce domaine doit faire l'objet régulièrement d'une mise à jour pilotée par la commission nautique. L'accès du DPM, en référence à la loi du littoral, ou celle de l'urbanisme, impose des servitudes transversales de passage sur les propriétés riveraines à l'usage non pas des véhicules mais des piétons. Toute occupation du DPM est obligatoirement soumis à autorisation (AOT). Ces mesures visent à protéger le milieu naturel du littoral. Aucune contrainte n'a été portée au règlement de lotissement quant à l'obligation de droit de passage à la plage de la Baie Orientale dont l'accès officiel est indiqué par la route du Galion décision antérieure à l'arrêté de classement biotope des zones humides du secteur.

A Orient Baie, le DPM est constitué par la parcelle AW33 (le long de la BO utilisée en vaste parking anarchique) et la plage, le tout représente un espace naturel qu'il convient de protéger en raison de la qualité du site et du paysage, comme cela a été le cas pour la plupart des départements d'Outre Mer, qui ont engagé, depuis plusieurs années, des opérations d'aménagements, visant la protection et la mise en valeur de la zone dite des cinquante pas géométriques et cela sans pour autant nuire aux activités installées. Les règles locales d'urbanisme précisent que cette zone classée NDa, admet des constructions légères démontables de type "carbet" ou "kiosque" permettant la mise en valeur des lieux et l'exploitation d'une façon mesurée.

Des demandes de régularisation seraient en cours puisque, l'autorisation délivrée sur le domaine public maritime, en 1992 est caduque depuis 2007 et les conventions de sous traitance, de type privé, non applicables. Ces commerces n'ont jamais participé aux charge de l'ASL de la BO, comme le prévoyait cependant l'AOT et le règlement de lotissement. Il revient aux services de la COM ( gestionnaire par délégation) de délivrer ces autorisations temporaires, avec mise en conccurence préalable et ces documents devront préciser les modalités d'accès et d'occupation sans contradiction avec les règles d'urbanisme et du littoral.

S'agissant de la parcelle, n°AW30 ( coco, Playa, waikiki, ) elle a été reconnue lors du jugement rendu par la cour d'appel de Basse Terre du 17 janvier 2011, privée, avec un accès à la BO uniquement par un chemin piéton en respectant le règlement de lotissement qui précise que l'on peut concéder à des tiers un droit de passage sous réserve qu'ils participent aux charges. Il a été rappelé à cette occasion la nécessité d'exclure par un document d'arpentage, le domaine public inéliénable et imprescriptible que constitue la plage.

Evolution

Toute la problématique se situe entre les colotis qui peuvent consentir aux commerces de plage un droit de passage motorisé, moyennant une contrepartie financière et les services de la COM qui devront accorder officiellement une dérogation d'accès sur le DPM. Toute cette problématique doit être aujourd'hui examinée sérieusement et rapidement par les pouvoir publics. Malheureusement, actuellement chacun campe sur ses positions. Une large concertation doit être initiée, avec tous les bénéficiaires du site, qu'ils soient colotis, commerçants du lotissement, transporteurs ou exploitants des plages, afin que cette démarche conduise vers un compromis équitable, dans un souci de développement durable. Coté Hollandais personne se plaint d'aller à pied sur la promenade de mer de Philisburg. Avec toutes nos lois sur la mer on devrait faire tout de même mieux.

Redéfinir le DPM En effet sa consistance repose largement sur la constatation d’un état de fait résultant de l’action de la nature (dont les fortes houles et les cyclones). Ses limites ne sont donc pas figées par rapport aux propriétés riveraines et peuvent changer suivant le décret n° 2004-309 de 2004 relatif à la procédure de délimitation du rivage de la mer, des lais et relais de la mer. Il revient à la commission nautique, de procéder à ces constatations qui sont ensuite figées par un géomètre expert).

CONTRAINTES D'ETUDE

Critères d'aménagement de la parcelle domaniale AW33 avec prise en compte :

-De l'intensité de la fréquentation de la BO
-De la forte augmentation des accès motorisés dont celle des bus
-Des activités commerciales des plages
-De sa situation à proximité immédiate de la réserve maritime et terrestre et plus particulièrement des espaces biotopes
-De l'espace privé du lotissement et ses contraintes
-Des activités commerciales du lotissement
-Des règlements des zones UT et NDa
-De la tranquillité et la sécurité des résidents de la BO

Pour définir
-Des espaces de stationnement
-Des espaces paysagés
-Des accès acceptables

-Des ressources financières pour la collectivité, provoquées par les AOT

Problématique majeure
-Les règles d'urbanisme n'autorisent pas d'intercommunication entre le lotissement et la plage
-L'accès officiel se situe au droit d'espaces biotopes (route Galion)

Etablir un programme
-De financement public (COM, Etat, Europe..)
-Des participations financières des commerces extra muros (AOT)

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Schéma des Contraintes de la zone

Photos prises un lundi avec faible affluence. Le doùaine public est devenu un vaste parking

Angle Actuel

Esquisse d'aménagement pour mise en valeur de la parcelle, sans nuire aux commerces et riverains

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